Цены на квартиры в ростовских новостройках рванули ввысь
В прошлом году новостройки в Ростове подорожали в среднем на 45,6%. Несмотря на то что объем предложения увеличился на 15%, он пока далек от показателя, который сбалансировал бы текущий спрос. Однако его уже начинает сдерживать рост цен на жилье. Количество сделок сокращается и, по мнению привлеченного N эксперта, продолжит сокращаться вследствие продолжения пандемии и высокой инфляции.
Средняя цена предложения на первичном рынке Ростова в 2021 году выросла на 45,6% и составила 96,3 тыс. руб. за кв. метр, сообщил N гендиректор консалтинговой компании «Лендлорд-Эксперт» Игорь Смолев.
К основным факторам, которые влияли на резкий рост цены в прошлом году, он относит ограниченный объем предложения, вызванный трудностями перехода застройщиков на рельсы проектного финансирования, а также искусственно созданный спрос за счет льготной ипотеки и вывода на рынок новых клиентов по семейной ипотеке с одним родившимся ребенком. Помимо этого на рост стоимости квартир повлияло повышение цен на стройматериалы и удорожание стоимости рабочих рук за счет сокращения мигрантов (из-за ковидных ограничений и снижения курса рубля).
По словам Игоря Смолева, объем предложения квартир в Ростове в 2021 году увеличился на 15%, но все равно еще далек от показателя, который бы сбалансировал текущий спрос.
Доля выставленных на продажу квартир в строящихся многоквартирных домах относительно их проектного количества колебалась в диапазоне 27,1-33,6%, хотя при сбалансированном спросе этот показатель должен составлять 42-50%.
Как пояснил Игорь Смолев, снижение доли продающихся квартир происходит по двум причинам. Во-первых, спрос выше, чем вывод новых объектов на рынок. Во-вторых, некоторые застройщики начинают продавать квартиры уже после сдачи дома.
В то же время объем сделок на рынке новостроек в прошлом году снизился на 5,9%. (Как писал N, в 2020 году был рост, он составил 25,6% относительно 2019 года.)
— Сокращение сделок произошло из-за снижения покупательной способности в связи с подорожанием жилья и ипотеки, снижения ликвидности на вторичном рынке, увеличения разрыва между жильем на вторичном и первичном рынках из-за разных темпов удорожания — возможности тех, кто продает свою квартиру, стали меньше, — говорит Игорь Смолев. — А еще присутствует фактор продуктовой инфляции, который бьет по карману потребителей.
В структуре сделок в 2021 году преобладали малогабаритные квартиры (студии и однокомнатные), совместно составившие долю в 56,3%. При этом увеличение долей продемонстрировали все типы квартир, кроме однокомнатных, доля которых снизилась на 6,4 п.п. Среди районов наибольший рост показали Александровка и Суворовский за счет активного строительства в них. При этом наибольшее снижение произошло в Нахичевани.
Объем строящегося в донской столице жилья в прошлом году увеличился на 104,5 тыс. кв. м (рост на 5,9%). Активное жилищное строительство ведется в большинстве микрорайонов Ростова, кроме Каменки, Стройгородка и Темерника. Наибольший объем сосредоточен в центре, Левенцовке, на Ленина и в Александровке.
В январе 2022 года объем строящегося жилья с применением эскроу-счетов в Ростове составил 90,3%. При этом они на сегодняшний день формируют 93,7% объема предложения квартир.
Игорь Смолев считает, что драйвером спроса в 2022 году будут, как и прежде, выступать различные ипотечные программы, субсидируемые государством, при этом доля программы «Семейная ипотека» будет выходить на первый план. Также возрастет роль совместных программ застройщиков с банками.
По его словам, тенденция на сокращение средней площади квартиры в выходящих в стройку проектах будет продолжена и в этом году. При этом при насыщении рынка предложением все большую роль будет играть как качество самого проекта, так и эффективность планировочных решений.
— Рынок в 2022 году будет расти лишь денежными объемами вследствие резко выросшей цены кв. метра, — полагает эксперт. — Количество сделок будет снижаться как из-за снижения доступности жилья, так и из-за неопределенности баланса доходов и расходов ввиду продолжения пандемии и высокой инфляции. Главным драйвером роста цен, как и в 2021 году, может выступать ограниченный объем предложения. Рост цен продолжится, пока объем предложения на рынке не стабилизируется на уровне 19-20 тысяч квартир.
