Меньше недвижимости для оценки

Стоимость оценки недвижимости для целей ипотеки Оценка объектов ипотеки для физических лиц остается одним из самых популярных направлений работы оценщиков. Стоимость недвижимости за год незначительно сократилась, ставки ипотечного кредитования снизились, но рынок сдерживает общая кономическая ситуация в стране. Оценка недвижимости проводится по прежним расценкам.

— В 2016 году, как говорится в сообщении Агентства ипотечного жилищного кредитования, объем выданных ипотечных кредитов вырос почти на 30%. Тенденция сохраняется и в текущем 2017 году, — рассказала директор по финансовой оценке «Терра Докс Инвест» Елена Михайлова. — Поэтому можно сказать о наблюдаемом росте числа заказов по оценке объектов ипотеки для физлиц. Если продолжится снижение процентных ставок, то и спрос на ипотечное кредитование увеличится.

В компании «Твой город» также говорят об увеличении числа заказов, оговариваясь, что это было вопреки рыночной тенденции (см. «Круглый стол»).

Гендиректор компании «Лендлорд-Эксперт» Игорь Смолев привел другие данные:

— За I квартал 2017 г. число заказов по оценке объектов ипотеки для физлиц снизилось на 14% в связи с отсутствием положительных тенденций в экономике в целом.

— Безусловно, программа государственного субсидирования процентных ставок по ипотеке в кризисный период поддержала рынок, — пояснил Александр Кориневский, гендиректор ООО «Бета консалтинг». — Важным является то, что поддержку получили строительная индустрия и смежные отрасли. Однако сейчас, поскольку финансовый рынок стабилизируется, банки стали предлагать сопоставимые ставки по ипотеке и без субсидий. Гораздо важнее, что в целом ситуация в экономике сложная и платежеспособный спрос на жилье падает. А это значит, что число сделок уменьшается, строительные компании все равно под ударом, количество обманутых дольщиков растет.

Влияние отмены субсидирования на рынке еще не чувствуется, считают эксперты, поскольку рынок недвижимости реагирует на изменение внешних факторов с определенным временным лагом.

— Первичный рынок квартир по-прежнему остается более привлекательным для покупателей, поскольку в данном сегменте и ставки ниже, и стоимость объектов, — заявил Игорь Смолев. — Кроме того, застройщики дополнительно стимулируют покупателей скидками, акциями и оплатой услуг оформителей и риелторов.

По данным эксперта, средняя стоимость объектов ипотеки в Рос­товской области с января 2016 г. по январь 2017 г. снизилась на 1% и составила 1,56 млн рублей, а средневзвешенная ставка по кредитам упала с 12,5% до 11,84%.

— Рост стоимости квартир незначителен, но в то же время на рынке не перестает расти объем предложений, что, само собой, ведет к перенасыщенности рынка, — считает Елена Михайлова.

Квартиры — наиболее популярный сегмент ипотеки. Как и в преды­дущие годы, лидерами этого сегмента выступают 1–2-комнатные квартиры, а именно квартиры современного фонда площадью от 40 до 65 кв. м, расположенные в спальных микрорайонах города, стоимостью 1,6–3,5 млн руб.

— За I квартал 2017 г. в структуре ипотеки для физлиц произошло снижение совокупной доли домо­владений и земельных участков с 14% до 7%, — привел данные Игорь Смолев. — Это связано с тем, что они стоят дороже квартир либо требуют дополнительных вложений в постройку дома (при покупке незастроенного земельного участка) или завершения ремонта (при покупке стройвариантов — домов, находящихся в различной степени завершенности). При отсутствии положительных тенденций в экономике это приводит к ориентации покупателей на приобретение объектов, не требующих дополнительных вложений.

По его словам, платежеспособный спрос в сегменте домовладений находится в диапазоне 2,5–5 млн руб­лей — спросом пользуются недорогие домовладения, расположенные в садовых товариществах Ростова.

Специалисты единодушно подтвердили, что стоимость оценки квартир, домовладений, участков за год практически не изменилась (см. инфографику).

— Напротив, на рынке много игроков, которые прибегают к демпингу, — уверена г-жа Михайлова. — Но необходимо помнить, что качество услуг у подобных компаний не отвечает строгим требованиям банков и клиент, обращаясь в компанию, где услуги стоят дешевле, рискует потерять время и деньги. На рынке можно наблюдать большое количество оценщиков, которые не соблюдают действующее законодательство, и небольших оценочных компаний, где полностью отсутствует контроль качества. В то же время практически каждый банк имеет свои требования к проведению оценки. Например, чтобы работать с коммерческими объектами, банки требуют наличие в штате 10–12 оценщиков. Таких компаний на юге мало. Но, обратившись в крупную компанию, клиент получает некий гарант того, что процесс получения кредита будет происходить быстрее и без подвод­ных камней.

Игорь Смолев рекомендует клиентам обращать внимание на репутацию оценочной компании и количество банков-партнеров, с которыми она работает. Репутация компании является залогом качества оказываемых услуг, а количество банков-партнеров поможет в случае обращения клиента в другой банк снизить издержки по подготовке дополнительного отчета.

Александр Кориневский заметил идущую автоматизацию и унификацию банками процессов, связанных с ипотечным кредитованием:

— Например, для Сбербанка в Москве и Московской области оценку жилья для ипотеки теперь проводит 100-процентно дочерняя структура банка, — пояснил эксперт. — Это проходит в иголочное ушко буквы закона, но принципиально противоречит идее независимости оценщика. К тому же аккредитованные оценщики лишаются работы. Мы сейчас пребываем в неприятном ожидании распространения этой практики на другие регионы.