Ипотечный оазис

Динамика рынка жилищных кредитов, предоставленных жителям Ростовской области

Источник: Банк России, расчеты N. Объемы жилищного кредитования за первый квартал выросли на 37%. Дальнейшее развитие рынка, считают в банках, сдерживает в основном дефицит нового жилья. Банки, активно кредитующие ипотеку, упрощают процедуру оформления сделки и отменяют обязательное страхование, что ведет к некоторому удешевлению кредитов. Однако до конца года, считают собеседники N, все же возможно повышение ставок.

По данным ЦБ РФ, за январь — март 2013 года в Ростовской области выдано 3138 жилищных кредитов на общую сумму 4,4 млрд рублей. Рост в сравнении с аналогичным периодом прошлого года составил 30% и 37% соответственно. Статистика фиксирует замедление темпов роста этого сектора в течение последних двух лет (см. график). Среди причин в банках называют дефицит нового жилья.

Около трети от общего числа сделок с недвижимостью в Ростовской области, по оценкам банков, проводится с привлечением ипотечных кредитов.

Один из лидеров рынка, банк ВТБ24, за первый квартал 2013 года выдал в Ростовской области ипотечных кредитов в 2,2 раза больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

— В апреле 2013 года ипотечный портфель ВТБ24 в Ростовской области превысил 6 млрд рублей, — рассказала управляющий Ростовским операционным офисом ВТБ24 Евгения Власова. — За 2012 год портфель вырос на 1,9 млрд рублей, а с января по апрель 2013 года — более чем на 450 млн рублей. До конца года мы планируем выдать более 2,4 млрд рублей.

В ростовском филиале РосЕвроБанка сообщают о приросте ипотечного портфеля за 2012 год на 70% от сформированного на конец 2011 года.

Большинство участников обзора сошлись во мнении, что предложение на ростовском рынке жилья не поспевает за спросом.

— В 2012 году было введено почти 2 млн квадратных метров, что всего на 5,5% больше, чем в пре­дыдущем году, — говорит региональный директор Южного филиала РОСБАНКА Евдокия Малогловец. — Из них организациями-застройщиками (без учета индивидуальных жилых домов) — всего 614 тыс. кв. м (прирост 8,6%).

— Растущий спрос на первичный рынок и дефицит предложения жилья стали стимулом для постоянного повышения цен на жилье, — добавляет директор регионального центра «Южный» ЗАО «Райффайзенбанк» Дмитрий Шахметов. — В 2012 году цены выросли почти на 10%. Если в январе прошлого года средняя стоимость квадратного метра составляла 54,5 тыс. руб., то по итогам декабря она уже превышала 60 тыс. руб.

По оценкам собеседников N, в 2013 году цены на жилье в Ростове могут вырасти на 8–12%.

Доля жилья, приобретаемого в ипотеку, могла бы быть выше, однако на рынке по-прежнему действуют ограничения, связанные с аккредитацией в банке строящихся объектов. Эта мера призвана снизить риски заемщиков и банков.

— Если объект не аккредитован в банке, выдача ипотечного займа становится проблематичной, поскольку банки редко аккредитовывают объекты под заемщика, — говорит управляющий филиалом АКБ «ФОРА-БАНК» в Ростове-на-Дону Сергей Бондаренко. — Основные требования, предъявляемые к кредитуемым объектам: новостройка должна реализовываться в соответствии с законом № 214-ФЗ, степень готовности объекта — не менее 2–3 этажей; застройщик должен иметь положительную репутацию на рынке, сроки сдачи ранее построенных объектов должны соответствовать заявленным. Под сомнительные застройки банки требуют залог — другой объект недвижимости, плюс ко всему многие банки указывают более высокий первоначальный взнос на объекты недвижимости в строящихся домах, что не всегда на руку потребителю.

С начала года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в Рос­товской области выросла с 12,1% до 12,4%. По оценкам участников рынка, до конца года возможен дальнейший рост до уровня 13%.

В сравнении с ситуацией двух-трехгодичной давности процедура получения кредита упростилась, многие банки смягчили требования по страхованию рисков, а оценку недвижимости взяли на себя (подробнее см. таблицы на с. 11). В некоторых банках, например в Банке Москвы, действуют льготные кредитные программы на покупку жилья для сотрудников корпоративных клиентов, участников зарплатных проектов. В Россельхозбанке для оформления максимально возможной суммы кредита клиент может привлечь в качестве созаемщиков до 3 физических лиц, в том числе не являющихся родственниками.

По словам собеседников N, растет объем ипотечного кредитования на вторичном рынке и на строительство индивидуального жилья, развивается загородная и земельная ипотека (см. материал на с. 12).

По-прежнему редкостью на рынке остаются ипотечные кредиты с дифференцированной схемой платежей, по которой переплата по кредиту существенно меньше, чем при аннуитетных платежах (см. справку). Из числа опрошенных банков такие кредиты выдают «Центр-ин­вест» и Россельхозбанк.

— В Россельхозбанке порядок погашения кредита дифференцированными или аннуитетными платежами применяется по выбору заемщика, — рассказала заместитель директора Ростовского регионального филиала Россельхозбанка Лариса Туишева. — При этом выбранный порядок погашения не влияет на ключевые условия ипотеки.

— Дифференцированный платеж удобен для тех, кто собирается досрочно (большими суммами) погашать свой кредит, — пояснил начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» Николай Парамонов.

По данным Банка России, темпы роста плохих долгов в последнее время ускорились. В первом квартале текущего года объем просроченных долгов населения Ростовской области увеличился на 21%. Однако ипотечное кредитование в данном контексте стоит особняком: доля просрочки здесь незначительна, и при этом снижается, так как растет гораздо медленнее, чем портфель таких кредитов. В I квартале в Ростовской области просрочка по ипотеке увеличилась на 2,4% — с 547 млн руб­лей до 560 млн рублей.

Динамика основных показателей рынка жилищных кредитов, предоставленных жителям Ростовской области